Una colaboradora compró una propiedad en Zumpango. Ella vive, desde que la conozco, en Iztapalapa, tiene un empleo fijo en el poniente del Distrito Federal y uno complementario conmigo, en Coyoacán. Le pregunté si se iría a vivir a Zumpango, su respuesta fue: “Cuando me retire”. Me hizo cuentas del gasto y tiempo en transporte y su vía crucis no sólo le habría impedido mantener el empleo complementario, sino además subiría de 20 a 70 pesos su gasto diario en transporte.
A raíz de los reportes a la Bolsa Mexicana de Valores para el primer trimestre de 2013, el Índice Habita, conformado por las emisoras GEO, URBI, ARA, SARE, HOMEX y HOGAR, se desplomó como consecuencia de serios problemas financieros al menos en Geo, Urbi y Homex. Homex tuvo que vender su mejor unidad de negocios a Grupo Carso para hacerse de liquidez, y las otras dos han optado por la suspensión de pagos, lo cual resulta en un desastre para sus negocios, pues tardarán muchos años en obtener buenas tasas de financiamiento.
Las grandes desarrolladoras de vivienda optaron por la estrategia equivocada: comprar terrenos rurales para el desarrollo de grandes unidades habitacionales. Esta estrategia les funcionó durante una década. Lograron sistematizar la producción; las viviendas no se construían, se fabricaban en serie. La política de vivienda cumplió en términos numéricos, incumplió en términos humanos.
El modelo de vivienda disperso dificulta la prestación de un buen servicio de transporte. Las viviendas están en las afueras de las grandes ciudades, pero la gente no tiene cómo llegar a sus centros de trabajo de manera rápida y económica. Trabajadores de bajos ingresos que no pudieron pagar una vivienda céntrica terminan gastando lo mismo que un habitante europeo por su transporte, pero dedicando el cuádruple de tiempo en un autobús viejo e incómodo.
Como en otras crisis financieras de los últimos años, la coincidencia está en que durante el boom del sector inmobiliario hubo factores que se contabilizaron con parámetros incorrectos. Así fue la crisis en Estados Unidos en 2008: las constructoras vendían a quienes no podían pagar, las financieras reportaban colocaciones hipotecarias a esos mismos que no podían pagar, las calificadoras no valoraron adecuadamente los riesgos de las hipotecas, estimaron con supuestos hasta que todo reventó. Algo así está pasando aquí: cartera vencida al alza e inventarios sobrevalorados.
El riesgo menor es que sólo tres emisoras del índice Habita revienten; el riesgo medio es que se lleven entre las patas a sus proveedores y uno de los mayores riesgos es que se dispare la cartera vencida de bancos y financieras por una razón simple: ¿quién está dispuesto a pagar 20 años por una vivienda que jamás habitará?
Al igual que la vivienda de mi ayudante, decenas de miles de casas están desocupadas, los fraccionamientos son peligrosos, organizaciones como el Barzón buscan que quienes dejen de pagar no sean desalojados, lo cual incentiva el incumplimiento. Tarde o temprano muchos de estos desarrollos se quedarán sin mantenimiento, huirán quienes puedan y se depauperarán más sus espacios, lo que reforzará la marginalidad y la minusvalía.
Los desarrolladores de vivienda están, supongo, corrigiendo su estrategia, mejorando el espacio de convivencia de sus unidades, buscando cercanía con las fuentes de empleo, invirtiendo en un mejor transporte; Casas Geo regala una bicicleta en algunos desarrollos, pero esto no es suficiente. Su modelo está basado en la producción de cientos o miles de viviendas de manera simultánea. Lo que nuestras ciudades requieren no son decenas de conjuntos con mil viviendas suburbanas, sino miles de desarrollos céntricos con 10 viviendas.
Sin financiamiento y con un modelo de negocio en la dirección equivocada, no hay mucho qué hacer. Invertir en las empresas del Índice Habita parece tan bizarro como comprar una casa en Zumpango; vaya, suena más sensato pedir a la Guadalupana que no arrastren al sistema financiero mexicano.
@GoberRemes